13 miesięcy budowy. Meta, która wcale nie okazała się najłatwiejsza

Budowę zaczęłam w drugiej połowie czerwca 2025. Dokładnie 13 miesięcy później mogłam powiedzieć: skończone.

I właściwie wszystko zgadzało się z planem, bo od początku zakładałam, że budowa potrwa od 12 do 14 miesięcy. Chciałam zamknąć ją w 12, ale zostawiłam sobie dwa miesiące buforu — głównie ze względu na zimę i rzeczy, których na budowie po prostu nie da się przewidzieć.

Zima rzeczywiście zrobiła swoje. W styczniu, podczas mrozów, prace mocno zwolniły. Na szczęście przed zimą część etapów udało nam się zrobić szybciej, niż zakładał harmonogram, a wiosną znowu mocno przyspieszyliśmy.

Przez większość budowy miałam więc poczucie, że naprawdę dobrze to idzie.

A potem w maju zobaczyłam metę.

I właśnie wtedy zaczęły się schody.

Im bliżej końca, tym… wolniej?

Jeszcze w maju wydawało mi się, że właściwie zaraz będzie po wszystkim. Zostało kilka prac, zagospodarowanie terenu, końcówki instalacji, poprawki. W głowie człowiek jest już prawie na mecie.

Tylko że budowa najwyraźniej nie zna powiedzenia „ostatnia prosta”.

Zaczęły przesuwać się prace przy zagospodarowaniu terenu. W części lokali wydłużyły się prace wykończeniowe GK. Pojawiały się też rzeczy, które wcześniej nie zostały odpowiednio przygotowane albo wyszły dopiero przy końcowych etapach.

Najwięcej problemów pojawiło się przy instalacjach.

Brak przygotowanego odpływu pod zmiękczacz przed wykonaniem posadzek, poprawki przy odpowietrzeniach kanalizacji wychodzących na dach, właściwa izolacja rur, urwany korek zalewający ścianę,  drobne poprawki po wcześniejszych pracach na elewacji czy tynkach.

Każda z tych rzeczy osobno nie brzmi jak wielki problem.

Ale kiedy zbierze się ich kilkanaście, kilkadziesiąt,  każda wymaga telefonu, ustalenia terminu, przyjazdu wykonawcy, kontroli i czasem kolejnej poprawki.

Do tego doszedł montaż pomp ciepła. Praca, która teoretycznie miała zająć dwa–trzy dni według instalatora, w praktyce przeciągnęła się niemal do dwóch miesięcy, zanim ostatnia pompa została uruchomiona i mogłam uznać temat za zakończony.

I chyba właśnie tego najbardziej nauczyła mnie końcówka tej budowy: „prawie gotowe” potrafi trwać zaskakująco długo.

13 miesięcy — zgodnie z planem

Mimo tej trudniejszej końcówki całą budowę zamknęłam w zakładanym harmonogramie.

Planowałam 12–14 miesięcy. Dla klientów w prospekcie było planowane 17 miesięcy aby mieć dobry bufor na nieoczekiwane rzeczy. Skończyliśmy w trzynastym.

Budżet również zmieścił się w założeniach, chociaż tutaj historia jest trochę bardziej skomplikowana. Niektóre pozycje wyszły znacznie drożej, inne pozwoliły zachować rezerwę.

O tym również napiszę osobno, bo chcę pokazać konkretne liczby i porównać budżet planowany z rzeczywistym. Myślę, że będzie to znacznie bardziej wartościowe niż samo stwierdzenie: „zmieściłam się w budżecie”.

Odbiory zaczęłam jeszcze przed oficjalnym końcem

Kiedy większość prac była już zakończona, zaczęłam umawiać klientów na techniczne odbiory mieszkań.

Robię to świadomie jeszcze w momencie, kiedy na budowie są wykonawcy.

Teoretycznie dokładam sobie pracy, ponieważ lokal przechodzi właściwie dwa etapy: najpierw taki techniczny, roboczy odbiór, a później odbiór związany z jego formalnym przekazaniem.

W praktyce bardzo ułatwia mi to życie.

Jeżeli podczas odbioru inspektor zauważy drobną rzecz do poprawienia, a ekipa nadal pracuje na inwestycji, często można załatwić ją od ręki albo w ciągu kilku dni.

Kiedy wykonawca przeniesie się już na kolejną budowę, sytuacja wygląda zupełnie inaczej.

Nagle trzeba próbować ściągnąć kogoś z innej inwestycji po to, żeby poprawił otwór wentylacyjny, uszczelnił izolację na rurze na poddaszu albo zrobił inną niewielką poprawkę. Sama praca może zająć godzinę, ale na przyjazd można czekać tygodniami.

Dlatego wolę zrobić więcej wcześniej i mieć wykonawców jeszcze na miejscu.

Jest w tym też druga strona — klienci mogą szybciej rozpocząć swoje prace.

Dla części z nich miesiąc naprawdę robi różnicę. Jeśli ktoś jednocześnie wynajmuje mieszkanie i zaczyna spłacać kredyt, każdy tydzień wcześniejszego wejścia z ekipą wykończeniową może oznaczać realną oszczędność.

Pierwszy inspektor stresuje najbardziej

Około 80% moich klientów zdecydowało się przyjść na odbiór ze swoim inspektorem technicznym. I bardzo dobrze.

Dla mnie najwięcej emocji zawsze wiąże się z pierwszym takim odbiorem. Nie wiesz jeszcze, co zobaczy osoba, która wchodzi na inwestycję świeżym okiem i zawodowo zajmuje się wyszukiwaniem nieprawidłowości.

Pierwszy odbiór jest więc trochę jak sprawdzian całej budowy. Później jest już spokojniej.

Jeżeli pierwszy niezależny inspektor ocenia wykonanie dobrze i wskazuje przede wszystkim drobne rzeczy do poprawienia, daje mi to również informację, czego mogę spodziewać się przy kolejnych lokalach.

Ciekawe było dla mnie także to, jak różnie inspektorzy podchodzą do tych samych elementów. To, co dla jednej osoby było właściwie nieistotne, ktoś inny potrafił zaznaczyć jako rzecz wymagającą poprawy.

Natomiast wspólny mianownik odbiorów był dla mnie najważniejszy: ogólna jakość wykonania została oceniona dobrze, a zgłaszane uwagi dotyczyły głównie drobnych poprawek.

O samych odbiorach napiszę jeszcze osobno, bo po przejściu ich z kilkoma różnymi inspektorami mam sporo obserwacji dotyczących zarówno procesu, jak i samego podejścia do usterek.

Co wyszło dobrze, a czego drugi raz bym nie zrobiła?

Po zakończeniu budowy w końcu można spojrzeć na wszystkie decyzje projektowe nie przez pryzmat wizualizacji, ale gotowego budynku.

I ogólnie jestem zadowolona z efektu.

Bardzo dobrze wyszły kamienne parapety, balustrady, tynki i posadzki. Dobre wykonanie tych elementów widać szczególnie wtedy, kiedy lokale są już praktycznie puste i niczego nie można „ukryć” wykończeniem.

Są też rozwiązania, które bez zastanowienia zastosowałabym ponownie.

Prefabrykowane schody, stropy i balkony zdecydowanie zostają ze mną na kolejne inwestycje. Przyspieszyły wcześniejsze etapy, dały dużą dokładność wykonania, a później ułatwiły również prace wykończeniowe i elewacyjne.

Dopóki relacja ceny prefabrykacji do korzyści pozostaje na podobnym poziomie, dla mnie jest to rozwiązanie warte stosowania.

Ale jest też jedna rzecz, przy której dziś powiedziałabym: niekoniecznie.

Ciemna elewacja.

Wygląda pięknie. Naprawdę. Tylko że zwykły ciemny tynk przyjmuje chyba każdą możliwą drobinę kurzu. Szczególnie było to widać przed wykonaniem zagospodarowania terenu. Wystarczył deszcz, trochę piachu i błota wokół budynku i wszystko zostawało widoczne na elewacji. Trochę jak z czarnymi meblami — piękne przez pięć minut po wyczyszczeniu.

Czy zrobiłabym ponownie ciemną elewację? Być może, ale już nie w takim materiale. Na kolejnej inwestycji dwa razy zastanowiłabym się nad rozwiązaniem, które pięknie wygląda na wizualizacji, ale później wymaga ciągłego utrzymywania w czystości.

To zresztą kolejna rzecz, której uczą kolejne inwestycje: dobry projekt to nie tylko to, jak budynek wygląda w dniu oddania. To również to, jak będzie się starzał i jak łatwo będzie go utrzymać.

I nagle na budowie robi się cicho

Przez trzynaście miesięcy właściwie codziennie coś się działo.

Telefony. Dostawy. Wykonawcy. Decyzje. Pytania. Problemy do rozwiązania. Kolejne etapy do uruchomienia.

A później przychodzi taki moment, kiedy większość ekip znika. Zostają ostatnie poprawki, odbiory i przekazywanie mieszkań ludziom, którzy za chwilę zaczną urządzać tutaj swoje życie.

I chyba dopiero wtedy naprawdę dociera do mnie, odczuwam czasowo że budowa się skończyła.

Nie wszystko przebiegło idealnie. Końcówka kosztowała mnie zdecydowanie więcej nerwów, niż zakładałam. Pojawiły się rzeczy, których przy kolejnej inwestycji będę pilnować inaczej.

Ale właśnie dlatego robię te podsumowania. Nie po to, żeby po zakończeniu inwestycji napisać: „wszystko poszło świetnie”. Tylko żeby wiedzieć, co zadziałało, co nie zadziałało i czego nie chcę drugi raz uczyć się na własnych błędach.

Bo każda zakończona budowa zostawia po sobie nie tylko budynek.

Zostawia też znacznie lepszą checklistę do następnej.

A moja po kolejnej inwestycji jest znowu dłuższa.