9 miesięcy budowy i zamknięta sprzedaż — jak naprawdę wyglądała ta część inwestycji?

Minęło dziewięć miesięcy od startu budowy.
I dokładnie w dniu, kiedy mijał dziewiąty miesiąc… zarezerwowane zostało ostatnie mieszkanie.

Nie ukrywam — to mnie zaskoczyło.
Byłam nastawiona, że sprzedaż potrwa do końca budowy. Tymczasem zamknęła się wcześniej.

Z jednej strony ogromna satysfakcja.
Z drugiej — trochę smutek, że już koniec i  jak zawsze na końcu przychodzi analiza: co  tak naprawdę tu zadziałało?

Bo sprzedaż tej inwestycji była… bardzo nierówna i różnorodna.

Sprzedaż nie jest liniowa.

 I to potwierdza się w wielu rozmowach z innymi deweloperami.

Na początku wszystko wyglądało wręcz idealnie.

Nowe ogłoszenie → pierwsze prezentacje → szybkie decyzje.
W pierwszym miesiącu miałam 4 prezentacje i aż trzy zakończyły się umowami rezerwacyjnymi.

I wtedy pojawiła się myśl: „okej, to pójdzie szybko”.

No, ale jednak nie poszło aż tak łatwo.

Wypuszczenie nowej oferty na rynek zawsze generuje duże zainteresowanie na starcie — efekt świeżości.
Odzywają się osoby, które akurat szukają w tej lokalizacji i widzą: „o, coś nowego”.

Miałam też kilka telefonów od razu po pojawieniu się banera.
Na banerze umieściłam kod QR, który prowadził bezpośrednio na stronę z rzutami mieszkań.

Kod był podpięty pod analitykę, więc widziałam dokładnie, kiedy i ile osób wchodzi na stronę z poziomu banera.
To dało mi realne dane, ile osób faktycznie interesuje się inwestycją, będąc w jej pobliżu. Z poziomu lokalizacji budowy.

Wrzesień–październik: cisza, której się nie spodziewałam.

Teoretycznie to dobre miesiące sprzedażowe.
W praktyce? Zero telefonów. Zero zapytań.

Dlatego na przełomie września i października uruchomiłam kampanię na Facebooku z pomocą agencji reklamowej specjalizującej sie w tym temacie.

I tu pierwsza ważna lekcja:
efekty nie przychodzą od razu.

Pierwszy realny ruch pojawił się dopiero po około półtora miesiąca — w połowie listopada.

I ważna rzecz:
to była kampania prowadzona z poziomu menedżera reklam, z dobrze dobranymi grupami docelowymi — a nie zwykłe „promowanie posta”.

Każdy, kto choć trochę interesuje się marketingiem, wie, że promowanie postów często kończy się spalonym budżetem.

Dlatego jeśli słyszycie, że „Facebook nie działa”, to warto dopytać:
czy chodzi o promowanie posta, czy o realną kampanię prowadzoną z poziomu konta reklamowego, z dobrze ustawionym celem i podpiętą analityką.

To naprawdę robi ogromną różnicę.

Listopad i grudzień to był czas wielu prezentacji.

Dużo wejść na stronę, dużo kliknięć, spory ruch…
ale to nie przekładało się na rezerwacje. Jedna rezerwacja na kilkanaście spotkań.

Jednym z najczęstszych powodów rezygnacji był…brak drugiego miejsca postojowego. Dziś wiele rodzin ma dwa, a czasem nawet trzy auta — i to przestaje być „fajny dodatek”, a zaczyna być warunek zakupu. Miałam dwie osoby, które były już bardzo zdecydowane — i ostatecznie zrezygnowały właśnie z tego powodu.

Zmiana strategii, która zrobiła różnicę

Obserwując kampanię widzieliśmy, że ruch jest duży. Wiedzieliśmy też, które reklamy działają najlepiej. Mieliśmy kilka różnych wariantów, ale w pewnym momencie uznałam, że same statystyki to za mało.

Potrzebowałam zrozumieć ludzi, a nie tylko analizować liczby.

Dlatego razem z agencją zmieniliśmy podejście i uruchomiliśmy formularz kontaktowy na Facebooku — tak, żebym to ja była inicjatorem kontaktu.

Z tą strategią weszliśmy w nowy rok.

Zostawiam konkretne liczby z kampanii. W pierwszym miesiącu 2026 roku:

• wydatki: 1996,87 zł (z czego 1381,46 zł na lead ads),
• 38 leadów,
• 1859 kliknięć w link,
• 262 pobrania rzutów mieszkań,
• 12 zapisów postów.

Łącznie przez około 2,5 miesiąca zebrałam ponad 80 kontaktów.

I zaczęłam dzwonić. Rozmawiać. Pytać. Słuchać.

I dopiero wtedy zobaczyłam realny obraz rynku:

• bardzo duża grupa osób szuka mieszkań do 500 tys. zł,
• około 15% nie ma zdolności kredytowej i szuka alternatywnych form zakupu,
• reszta - pod siebie lub inwestycyjnie — i to były najbardziej konkretne rozmowy.

Ciekawa lekcja z reklam:
jedna z nich miała hasło „po co płacić najem, skoro możesz mieć swoje mieszkanie”.Efekt?
Dostawałam telefony od osób, które chciały… spłacać mieszkanie w czynszu. Ludzie czytali hasło, ale nie wchodzili w treść. To zmusiło nas do dopracowania komunikacji.

Dzięki inicjowaniu telefonu z mojej strony do klientów miałam zupełnie inną jakość kontaktu i lepsze dopasowanie komunikacji.

I od połowy stycznia… zaczęło się bardzo dużo prezentacji, a większość kończyła się rezerwacją.

To był moment, kiedy sprzedaż po prostu „kliknęła”.

Ciekawa obserwacja z kampanii: część osób trafiała na ogłoszenie nie dlatego, że aktywnie szukała mieszkania, tylko dlatego, że spodobała im się reklama czy wizualizacja.

I dopiero wtedy zaczynali się zastanawiać nad zmianą. To wyszło od razu jak zadawałam pytanie: „Jak długo Państwo szukaja mieszkania ?”.

A co z Otodom?

Na portale wydałam około 2600 zł przez cały okres. Na początku działał dobrze — efekt nowości.
Później:

• mało wejść (średnio ok. 6 dziennie),
• kilka telefonów, (od września: 5 telefonów i 9 wiadomości)
• jedna rezerwacja dopiero po 8 miesiącach, od ostatniej z lata

Rynek wrocławski jest bardzo konkurencyjny.
Moje ogłoszenie ginęło wśród dużych inwestycji — chyba że ktoś szukał konkretnie w Kiełczowie.

Mimo wszystko — i tak był to najlepiej działający portal spośród tych, które testowałam.

A testowałam nieruchomości online, domiporta, gratka.

 Źródło: otodom kampania

Google Ads?

Tym razem nie korzystałam.
Zostawiłam to jako opcję „plan B”, gdyby Facebook nie zadziałał.

Porównanie z poprzednią inwestycją – czy to w ogóle ma sens?

Naturalnie zaczęłam porównywać tę sprzedaż z poprzednią inwestycją. Szybko jednal zrozumiałam jedno: to były dwa zupełnie różne światy. Poprzednią budowę zaczęłam dosłownie dwa tygodnie przed wybuchem wojny w Ukrainie. I to zmieniło wszystko. Sprzedaż realnie ruszyła dopiero po około roku od startu budowy.

W tamtym czasie rynek wyglądał zupełnie inaczej:

• niepewność,
• rosnące stopy procentowe,
• spadająca zdolność kredytowa,
• strach przed decyzjami.

W takich warunkach nawet dobra inwestycja może sprzedawać się wolniej.

Dziś wiem, że nie ma sensu porównywać inwestycji jeden do jednego.

Bo ogromny wpływ mają rzeczy, na które nie mamy wpływu:

• sytuacja ekonomiczna,
• geopolityka,
• nastroje społeczne.

I to potrafi wydłużyć sprzedaż o wiele miesięcy.

Czy ta sprzedaż, to sukces?

Myślę, że tak. Ale nie tylko dlatego, że sprzedaż się zamknęła pomimo dużej podaży mieszkań we Wrocławiu. To dla mnie przede wszystkim kolejna lekcja.

Lekcja tego, że:

• trzeba reagować na bieżąco,
• trzeba zmieniać strategię,
• i czasem trzeba się po prostu przełamać, na przykład dzwoniąc do pozyskanych leadów.

Bo niektóre rzeczy zaczynają działać dopiero wtedy, kiedy wyjdziesz poza swój schemat.

Na koniec ta sprzedaż pokazała mi jedno: nie ma jednego przepisu.

Czasem idzie szybko.Czasem trzeba czekać i kombinować. I jedno, i drugie jest częścią tej gry. A najważniejsze to umieć się do tego dostosować — zamiast się z tym siłować.