Analiza działki - mój przykład

W tym artykule pokażę Ci, jak krok po kroku analizuję działkę pod zabudowę, korzystając z realnego przykładu gruntu, który zamierzałam kupić na licytacji. Zobaczysz, jak wygląda proces oceny możliwości zabudowy poprzez analizę zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dodatkowo, podzielę się rysunkami i wskazówkami, które ułatwią Ci wykonanie takiej analizy samodzielnie na mniejszych działkach.

Dane dotyczące działki:

1. Powierzchnia 897 m2
2. Działka objęta MPZP

wskaźniki:

• Powierzchnia zabudowy - 40%
• podstawowy typ zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca lub w zabudowie bliźniaczej,
• 2 kondygnacje
• 1 miejsce postojowe
• Wysokość budynku maks 10,5 m
• powierzchnia biologicznie czynna - 40%
• intensywność- brak zapisu

Z powyższych wynika ze maksymalna powierzchnia zabudowy to:

40%*897= 358,8

Możliwe są dwie kondygnacje więc można uzyskać powierzchnie całkowitą

2*358,8= 717,6

a następnie, po odjęciu powierzchni pod ściany zewnętrzne i wewnętrzne, 5717,6*0,75 =538 PUM ;

czyli wychodzi wstępnie 538 m2 powierzchni użytkowej możliwej do wybudowania.

Powierzchnia biologiczna czynna to minimum:

40% *897= 358,8 czyli 897 m2-358,8= 538 m2 które mogą być zabudowane budynkiem i miejscami postojowymi (wszystkimi terenami utwardzonymi).

Jeśli wykorzystamy maksymalna powierzchnie zabudowy parteru do 358,8 m2 zostanie nam na parkingi i chodniki 179m2 .

Możliwości zabudowy

Biorąc powyższe zobaczmy co nam wychodzi. Zacznijmy od najmniejszej ilości lokali:

1. Dom dwulokalowy

Podstawowa, prosta zabudowa. Jest nawet nadwyżka powierzchni biologicznie czynnej, a powierzchnia zabudowy nie jest w pełni wykorzystana przy tego typu zabudowie.

2. 2 domy w zabudowie dwulokalowej = 4 lokale

Ponownie jest możliwość budowy dużych domów o powierzchni ok 120 m2. Tym razem jako dwa budynki dwulokalowe po jednym miejscu postojowym lub dwóch na zewnętrz.

3. Dom w zabudowie bliźniaczej dwulokalowe

Czyli powierzchniowo może byc to samo co wyżej, ale jako zwarta jedna zabudowa

4. 1 budynek dwulokalowy i jeden budynek w zabudowie bliźniaczej dwulokalowy

Wskażniki powierzchni biologicznej czynnej miały jeszcze przestrzeń na zmniejszenie, a powierzchni zabudowy na zwiększenie więc może nam teraz wejść 6 lokali. MPZP pozwala i na wolnostojąca i bliźniaczą, więc oba te budynki można postawić na jednej działce i zwiększyć ilość lokali zmniejszając przy tym ich powierzchni. Razem PUM 468. Wygląda zatem to tak:

5. Dwa budynki w zabudowie bliźniaczej dwulokalowe

a co jak zmienimy typ zabudowy ponownie na bliźniacze? Wyjdzie nam 8 lokali. Mieszkania na dole i górze . Razem 440 PUM

Wnioski:

Te dwie ostatnie koncepcje interesowały mnie najbardziej, i z takim zamiarem podeszłam do licytacji. Obydwa rozwiązania są atrakcyjne, ale ostateczną decyzję podjęłabym po zbadaniu rynku, ocenie obecnych typów zabudowy w danej miejscowości oraz dopasowaniu do otoczenia i potrzeb klientów. Małe mieszkania o powierzchni 55 m² nie zawsze się sprawdzają w każdej dzielnicy miasta czy wiosce pod dużym miastem, bo różni klienci mają różne oczekiwania, np. dom z ogrodem o powierzchni 78 m² może lepiej odpowiadać ich potrzebom.

Niestety, licytacji nie wygrałam, ale chciałam pokazać Ci moje podejście do analizy działki pod kątem zabudowy i preferencji.