Co się stanie 11 września?

11 września 2025 r. to dla nas, deweloperów, kolejny dzień wielkiej zmiany w prawie – tym razem pod hasłem „jawności cen”. Pomysł przeforsowała Polska 2050, a ja wciąż nie wiem, czemu dokładnie ma to służyć. Nowelizacja ustawy zaczęła sie 11 lipca a dwumiesięczny okres przejściowy się kończy i ustawa o jawności cen obejmie wszystkie projekty już sprzedawane w lipcu. Od tego momentu każdy lokal, każde miejsce postojowe i każda komórka muszą mieć widoczną cenę – a historyczne zmiany trzeba archiwizować na stronie i codziennie meldować państwu.

Czy są jakieś plusy tej ustawy?

Pełna przejrzystość cen – dla klienta to ułatwienie: od razu widzi finalną kwotę z rozbiciem na mieszkanie, garaż, komórkę czy udział w drodze.

Dla mnie to żadna nowość ani utrudnienie, bo i tak zawsze pokazuję ceny na portalach i stronie internetowej. Dzięki temu odpadają telefony z pytaniem „ile to kosztuje?”, a zostają klienci, którym cena pasuje i którzy analizują już inne, ważniejsze dla nich parametry.

Minusy widziane z mojej perspektywy, dla małych deweloperów

Jest ich znacznie więcej niż plusów ☹️

„Codziennie, świątek–piątek–niedziela” – muszę wysyłać plik z cenami mieszkań do ministerstwa nawet, gdy nic się nie zmienia. Ktoś w ministerstwie uznał, że weekend to też dzień roboczy. Jeśli nie umiesz ustawić sobie odpowiedniej automatyzacji lub nie chcesz płacić kilkaset złotych za podpięcie do strony i automatycznej wysyłki, to masz administracyjny problem. Znalezienie czasu lub kogoś kto będzie codziennie, 365 /366 dni w roku, wysyłał tabelkę z aktualnymi cenami to kolejne obciążenie.

A co jeśli nie zmieniasz ceny lokalu? Nieważne i tak musisz wysłać tabelkę z danymi, codziennie.

Strona dla każdej inwestycji – osobny serwer, RODO, dostępność lokali, ich cena i historia zmian cen. Koszt w tysiącach, a niektórzy sprzedają tylko 2-4 mieszkania. To są ogromne koszty dla małych deweloperów. Dużo małych firm nie ma strony dla swoich inwestycji, bo unikali dodatkowych obowiązków i kosztów. Osobiście nie wyobrażam sobie w dzisiejszych czasach nie mieć strony internetowej produktu , który się sprzedaje, ale ja może jestem inna generacja. Mimo wszystko, jest to duże obciążenie zarówno czasowe jak i finansowe. Teraz muszą stworzyć porządną, czytelną witrynę spełniającą wszystkie wymogi ustawy.
Historia cen na stronie – każda zmiana w górę czy w dół musi być widoczna od startu sprzedaży aż do końca (średnio 2 lata). Trzeba to zgrabnie wkomponować w stronę, żeby nie zepsuć nawigacji. To są kolejne rzeczy, które wymagają pomocy profesjonalistów w zaadaptowaniu strony, aby te informacje były jasne i przejrzyste. Tak, podwyżki też będą świecić klientom po oczach – cena przedsprzedaży zawsze jest niższa, a potem rośnie wraz z budową.
Kara do 10 % obrotu – postepowanie wyjaśniające z UOKiK. To tylko kolejne dodatki od ustawy mające na celu wymuszenie pokazanie pełnej ceny i dodatków.

5. Brak możliwości pisania „ceny od” - trzeba podać konkretną cenę każdego lokalu. A przecież piętro, ekspozycja czy infrastruktura wpływają na wartość, więc kampanie marketingowe tracą elastyczność.

Absurd polityczny

Całą machinę pcha Polska 2050 – według nich chowamy ceny jak ropuchy pod kamieniem. Projekt z karami do 10 % obrotu wygląda raczej na kampanijny fajerwerk niż realną analizę kosztów dla mikrofirm. W rodzinnych spółkach często brakuje ludzi od compliance; nowy obowiązek może je po prostu zgnieść.

Małe, rodzinne firmy deweloperskie są często niedoinformowane, bo przepisy zmieniają się non stop – to realny problem.

Co dalej?

Do 11 września – muszę mieć API, historię cen i bannery z linkiem do cennika.
Po 11 września – każdy błąd to potencjalny wniosek do UOKiK.

Podsumowanie

Transparentność? Jestem za. Ale czy naprawdę potrzebujemy do niej dziennych raportów, serwera na każdą kawalerkę i bata na 10 % obrotu? 11 września zobaczymy, kto nadąża ze zmianami.

Skala obciążeń dla mikro-deweloperów rośnie z roku na rok. Duzi mają działy prawne i dziesięciu administratorów; u nas to często jedna osoba – ja. Rynek regulują coraz ostrzejsze przepisy, marketing zaczyna się dusić, a w kolejce czekają już nowe „warunki techniczne” i, kto wie, co będzie dalej z „aferą styropianową”.

Coraz więcej regulacji, coraz więcej papierologii – czy to naprawdę obniży, czy raczej podniesie ceny mieszkań w najbliższych miesiącach?