Co z tymi cenami nieruchomości? Czy będą spadki?
Znajomi widząc, że jestem teraz w nieruchomościach często mnie pytają: czy i kiedy spadną ceny nieruchomości.
Krótko i szczerze: dziś rynek jest w trybie „pauza i test cierpliwości”. Ceny nominalne w dużych miastach stabilizują się, miejscami łapią symboliczne minusy kwartał-do-kwartału, ale trzeba dodać że wciąż rosną koszty gruntu, robocizny i do tego dochodzą dodatkowe regulacje.
Gdzie jesteśmy dziś ?
Często biorę udział w webinarach branżowych, które omawiają dane z GUS, NBP i banków. Trzeba wiedzieć, na czym się stoi, jeśli się buduje – nawet w mniejszej skali.
Ostatnio na jednym z nich wspomniano że według NBP, II kwartał 2025 ceny transakcyjne lekko w dół lub bez zmian. Ale koszty ziemi i budowy? W górę. Materiały w miarę stabilne, ale to nie znaczy, że tanio. Podaż mieszkań rośnie – na 6 największych rynkach w Polsce mamy ponad 61 tys. lokali w ofercie.
PKO BP zaś określa 2Q25 że lokalnie w największych miastach były spadki, ale prognoza do końca roku jest inna. Przewidują lekki wzrost. Znowu: koszty wytwarzania i działki będą cenom „ciążyć w górę”.
To spadną te ceny, czy nie?
Moim zdaniem: nie spadną – przynajmniej nie tak, jak niektórzy się łudzą. Jeśli ktoś liczy na promocję „minus 20% na wszystko”, to chyba myli nieruchomości z wyprzedażą w sieciówce. Co może chwilowo obniżyć ceny?
- Duże osiedla z gotowymi lokalami – tam deweloperzy proponują okresowe rabaty aby podkrecić sprzedaż albo dorzucą wykończenie.
- Mali deweloperzy, którzy nie mają pełnego finansowania i próbuja budowa w oparciu tylko o sprzedaż, a sprzedaż idzie średnio. Bez tragedii, ale płynność może się łatwo zachwiać.
- No i oczywiście czynniki zewnętrzne: geopolityka, zmiany w podatkach (np. kataster), jakieś tąpnięcie gospodarcze. Ale to nie są bazowe scenariusze.
A co trzyma ceny w pionie?
To, czego nie widać od razu – czyli cały łańcuch kosztów i ryzyk, które trzeba udźwignąć jako inwestor.
· Grunty: działki są coraz droższe, mało w ofercie, a nowe plany zagospodarowania tylko ograniczają ich dostępność.
- Robocizna: jak ktoś myśli, że ekipy budowlane potaniały, to chyba nie próbował w 2025 ogarnąć porządnego wykonawcy. Niektóre wyceny mocno mnie zaskoczyły
- Wskaźnik GUS „cena 1 m² budynku”? Rekordowy: 6 973 zł. I to tylko sama stan deweloperski – nie licząc wykończenia, działki, papierologii itd.
- Koszty finansowania – wciąż wysokie,
- Urzędowe opóźnienia: zdobycie pozwolenia na budowę, uzgodnienie zjazdu itp. to potrafi zająć od roku do trzech lat.
- Zadania inwestycyjne narzucone przez gminy – np. zrobienie drogi, przystanku, chodnika. Dla przykładu: we Wrocławiu dostałam warunkową zgodę na zjazd, ale pod warunkiem, że wybuduję drogę z pełną infrastrukturą. Koszt? 1 000 zł za m² budowanej powierzchni. Wychodzi na to, że z 10 tys trzeba zrobić 11 tys za sprzedaż lokalu, aby się zwróciło.
Z punktu widzenia małego dewelopera
Nie wierzę w żadne spektakularne spadki. To nie są wciaż realia 2008 czy 2020. Mam małą inwestycję pod Wrocławiem, robię to z głową i bez zadyszki. I z mojego punktu widzenia wygląda to tak:
· Ludzie dalej szukają mieszkań – tylko są bardziej świadomi, porównują, pytają. Długo się zastanawiają nad decyzją. Nie śpieszą się.
- Koszty mnie gonią z każdej strony – nie tylko materiały, ale też zmiany przepisów, papiery, terminy.
· Sprzedają się lokale dobrze zaprojektowane, w rozsądnych cenach i dobrej lokalizacji.
Niektórzy deweloperzy faktycznie przesadzili z ofertowymi stawkami – szczególnie, gdy standard nie idzie w parze z ceną. Ale teraz to klient weryfikuje rynek – i decyduje, czy chce kupić tą nieruchomość, czy nie.
Źródła:
2.Gus ceny