Kredyt deweloperski a prywatny Inwestor- moje wnioski

Przed podjęciem decyzji o inwestycji deweloperskiej dobrze jest rozważyć, z czego będzie finansowana. Masz do wyboru kilka opcji:

1. Własne środki finansowe - jeśli ktoś ma i chce w pełni je wykorzystać, to ten artykuł go nie zainteresuje. Pytanie brzmi, czy  warto ryzykować wszystkie oszczędności na rzecz jednego typu biznesu?
2. Kredyt deweloperski – żartobliwie można go też nazwać “małżeństwem na 2 lata”.
3. Inwestor pasywny – wydaje się najlepszą opcją, ale czy w każdej sytuacji?

Aby móc w pełni przeanalizować, co się bardziej opłaca, należy przyjąć pewne kryteria, biorąc pod uwagę trochę pesymistyczny scenariusz odnośnie do sprzedaży (ale równocześnie bezpieczny w stosunku do zabezpieczenia finansowego niezbędnego do zakończenia budowy). Nie ma nic gorszego niż nieskończona, opuszczona budowa. 

Zatem przyjmując:

• pełne finansowanie na całość budowy, 1,577 - mln,
• finansowanie na 1,5 roku,
• brak sprzedaży przez rok, jak miało to miejsce w 2022 roku. 

Opcja 1 – kredyt deweloperski – koszty

Na początek kredyt deweloperski i koszty z nim związane.

Jak każdy kredyt, także i deweloperski ma opłatę za prowizję- ok. 1,5- 4%. Marża to ok 3-7%. Do tego Wibor, no i dodatkowe koszty. Prowizja jest płatna od razu przy udzieleniu kredytu albo zaliczana na poczet kapitału kredytu do spłacenia po umówionym roku, czy 1,5. Odsetki  kredytowe mogą być płatne od razu po wzięciu pierwszej transzy lub odwleczone w czasie na umówiony rok lub dłużej. Dodatkowe koszty... do tego wrócę za chwilę.

Opcja 2 – inwestor pasywny – koszty

Inwestorzy vs koszty. Nie ma tu prowizji czy marży, chyba że %, na który umówisz się formalnie w umowie jako stałe oprocentowanie kwota x% + marża y % w przypadku wysokich oprocentowań pożyczki (aby uniknąć zapytań od Urzędu Skarbowego).

Na początku roku 2022 pieniądze od inwestorów były pożyczane na 8-12%, ale zdarzały się też przypadki ofert  20% od osób naprawdę potrzebujących szybko kapitału.. Wibor był na poziomie niecałych 3,65%, więc 8-12 % dla inwestora okazywało się rozsądnym oprocentowaniem, często stosowanym. Obecnie 10 %-20%  jest oczekiwane przez dużych inwestorów.

Przyjmując zatem 12 % w lutym 2022:

Opcja 1 – kredyt deweloperski – odsetki

Teraz warto zwrócić uwagę na koszty finansowania. Z pasywnym inwestowaniem rzadko kiedy deweloper od razu zbiera całość kwoty – zazwyczaj tylko część (ok. połowę), aby móc zakończyć stan surowy zamknięty i zdobyć pierwsze  wpłaty od Nabywców. Wtedy reszta budowy będzie finansowana z rachunku powierniczego. Kredyt przy aktywnej sprzedaży także można wcześniej spłacić, ale przyjmijmy pesymistyczny scenariusz, brak sprzedaży przez rok i potrzebne pełne finansowanie, żeby zakończyć budowę w ciągu planowanego roku budowy.

To, co istotne – bank wypłaci kredyt transzami, tyle, ile zostało już wybudowane i ile zostało zawnioskowane do wypłaty. Kredyt jest wypłacany w netto, więc na Vat trzeba mieć pieniądze na koncie spółki. Przyjmując, że spłata odsetek od kredytu też jest odwleczona w czasie na rok. Tak wyglądał mój kredyt.

W takim razie koszty kredytu - odsetki wyglądają mniej więcej tak:

Odsetki po roku to 148 577 zł.

Kredyt deweloperski niesie za sobą dodatkowe koszty – każdy przelew kosztuje kilka-kilkanaście złotych. Za każdy dokument do umowy sprzedaży należy doliczyć 300 zł, biznesplan to wydatek rzędu kilku tysięcy, czyli jakieś dodatkowe 7 tys. złotych. Aneksowanie umowy kredytowej to z kolei koszt ok. 15 tys. zł.

Opcja 2 – inwestor pasywny – odsetki

Pożyczając taką samą kwotę od inwestora od lutego 2022 na całą budowę:

Odsetki po roku to 189 240 zł.

A co, jeśli deweloper pożycza w transzach np. 2-óch na stan surowy, a potem deweloperski?

Suma odsetek to 154 630 zł. Lepiej finansowo, ale ryzyko że nie uda się znaleźć inwestora na czas, jest dość duże.

Zalety i wady kredytu deweloperskiego

Jakie są zatem plusy kredytu deweloperskiego?

1. Pozytywna ocena inwestycji przez bank daje Ci pierwsze informacje i upewnienie się, że działka i projekt są oceniane przez analityków jako dobry produkt do sprzedaży.
2. Pewność finansowania na całą budowę. Ale uwaga! Jeśli wzrosną Ci koszty, to Twój problem – bank nie dołoży dodatkowych środków.
3. Możliwość odroczenia spłaty odsetek o rok lub więcej – jeśli możliwa w banku, to jest to super opcja, żeby nie schodzić zupełnie z wkładu własnego i zachować środki na marketing, sprzedaż i prowadzenie spółki. Taka ulga finansowa daje możliwość złapania oddechu podczas braku sprzedaży.
4. W miarę elastyczne podejście do przedłużenia okresu spłaty kredytu – żaden bank nie ma ochoty na windykację i jest chętny do rozmów, aby przedłużyć okres spłaty zadłużenia.
5. Bank nie wtrąca się w sprzedaż – nie pyta o nią i nie sprawdza. 

Wady kredytu deweloperskiego

1. Długi okres rozpatrzenia wniosku i uzyskania decyzji – 3 do nawet 6 miesięcy.
2. Dużo dokumentacji przygotowującej do otrzymania kredytu, a następnie podczas trwania kredytu – protokoły ukończenia etapu i wniosku o transze, bilanse kwartalne, roczne, 
3. Działka jest zabezpieczona hipoteką banku, który udzielił kredytu deweloperskiego–każda umowa deweloperska klienta wymaga promesy Twojego banku, a otrzymanie takiego dokumentu trwa nawet 2 tygodnie.
4. Duże zabezpieczenia na majątku prywatnym.

Zalety i wady współpracy z inwestorem

Zalety współpracy z Inwestorami:

1. Sprawne i szybkie podpisanie umowy pożyczki w porównaniu do banku.
2. Kontakty i budowanie relacji na przyszłość (na kolejne inwestycje).
3. Brak konieczności wypełniania dodatkowych dokumentów.

Wady:

1. Ryzyko uzyskania pełnego finansowania.
2. Wysokie oprocentowanie za udzielenie pożyczki.
3. Ryzyko zmiany zdania i zerwania pożyczki.
4. Ryzyko zachowań ludzkich – inwestorzy ot ludzie, może się zdarzyć, że jeden inwestor będzie co chwile dzwonił i pytał, jak idzie sprzedaż, bo w mediach słyszał, że jest kryzys – tym samym będzie się bał o zwrot swojego kapitału. .

Możliwość wykorzystania dźwigni finansowej w postaci kredytu deweloperskiego lub pożyczki inwestorskiej z pewnością pozwala na realizację większych projektów, niż samo wykorzystanie własnego kapitału. Zastanów się zatem, z którą opcją czujesz się najlepiej, a może model mieszany?