Ile domów budować przy pierwszym projekcie?

Im więcej zaczynasz czytać o biznesie deweloperskim, rozmawiać z innymi, tym więcej dowiadujesz się, że pracy przy projekcie jest bardzo dużo. Tym z kolei co sprawia, że biznes ten uważa się za dochodowy, jest SKALA. To w zasadzie podobne do specyfiki innych biznesów. Budując 2 lokale, trzeba wykonać te same aktywności co dla 8 -16 lokali mieszkalnych: niezbędne jest wykonanie identycznych procedur, czyli stworzenie projektu, załatwienie pozwoleń, spraw urzędowych czy znalezienie wykonawców. Nie ma znaczenia, ile budynków powstanie – musisz liczyć się z ponoszeniem stałych kosztów jej utrzymania, wydatkami prawnymi czy marketingowymi. Przy dwóch budynkach te koszty rozbija się na 2 domy, podobnie jak koszt działki, co oznacza większą cenę na m2. Budując 4 lokale mieszkalne, koszty rozbijają się na większą liczbę lokali, więc istnieje możliwość zwiększenia zysku przy praktycznie tej samej ilości pracy. Tu sprawdza się po prostu excel.

Przy budowaniu skali hamuje Cię tylko Twój kapitał i ewentualnie możliwość pozyskania dodatkowego finansowanie poprzez inwestorów zewnętrznych czy kredyt deweloperski. O możliwościach pozyskiwania kapitału powiem więcej w następnym artykule, a teraz przyjrzyjmy się liczbom.

Budowa domu – jak się do tego zabrać?

Zakładając, że dysponujesz działką, ok. 900- 1000 m2, na której według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego masz możliwość wybudowania domu jednorodzinnego, w tym typu bliźniak. Możesz zatem stworzyć dwa domy wolnostojące dwulokalowe lub dom w zabudowie bliźniaczej dwulokalowej. W obu przypadkach powstają 4 lokale mieszkalne. Możesz postawić też jeden dom dwulokalowy i w ten sposób stworzyć dwa lokale mieszkalne do sprzedaży. Wielkość zależy od innych współczynników z planu takich jak powierzchnia zabudowy, biologiczna czy intensywność zabudowy. Załóżmy jednak, że planujesz wybudować 2 domy po 130 m, ale też możesz wybudować 4 domy po 90 m2.

Jakie koszty trzeba uwzględnić w budowie?

Koszty prowadzenia spółki obejmują przynajmniej 2 lata od momentu jej założenia. Wydatek na spółkę to ok. 1000 zł netto/ miesięcznie.To koszt prowadzenia księgowości spółek np. typu z o.o. Ponadto, ponosisz koszty notarialne oraz prawne związane z umowami deweloperskimi czy wykonawczymi oraz innymi poradami prawnymi. 

Aby mieć gotową ofertę, potrzebne są wizualizacje, karty lokalu – dochodzą kolejne koszty ok. 10 tys. oraz prowadzenie aktywności marketingowych. Ogłoszenia na portalach, kampanie Google Ads, Facebook czy prowizje dla pośredników, jeśli zdecydujesz się na sprzedaż z pomocą agencji.

Do tego dochodzą koszty kierownika  budowy, zakładając, że znasz się na procesie i organizujesz wykonawców i materiały samodzielnie.

Ustalając dla wyliczeń, że koszt działki z geodetą i badaniami geologicznymi to 400 tys. zł – zatem dodatkowe stałe koszty dla tej jednej inwestycji to:

Jak to się rozkłada w przeliczeniu na jeden lokal czy na m2 powierzchni użytkowej ? Nie liczę kosztów samej budowy m2 , bo w tym przypadku zarówno 2 lokali, jak i 4 koszt będzie podobny za m2. Często jednak im więcej materiału kupujesz, tym masz większą szansę na pokaźniejsze rabaty w hurtowniach, co jest plusem i dodatkową oszczędnością.

Skupmy się na dodatkowych kosztach przy inwestycji. Dzieląc więc powyższe koszty na lokale i m2:

To oznacza, że do kosztów budowy jednego lokalu musisz doliczyć  260 000, czyli 2000 zł do m2, a przy 4-ech lokalach to 1500 zł do m2 wybudowanego domu. 

Tym samym zyskujesz 500 zł na metrze, co może się stać Twoim dodatkowym zyskiem. Tu właśnie ma znaczenie skala. 

Co więcej, warto zaznaczyć, że inna jest cena sprzedaży za m2 domu 130 m2 a inna 90 m2.  Im mniejszy lokal powierzchniowo, tym wyższa cena sprzedaży za m2. 

Dom 130 m2 pod Wrocławiem to cena za m2  ok. 6500 zł, ale cena m2 domu 90 m2 pod Wrocławiem to już 8 tys. zł. 

Na ten moment nie analizuję sprzedaży zewnętrznej czy kosztów finansowania, które mimo zwiększającej się skali inwestycji, rosną nieznacznie.

Jak więc widać wyżej, skala projektu może znacząco wpływać na rentowność, efektywność, co przekłada się na niższe koszty jednostkowe. Większa skala projektu deweloperskiego to po prostu  korzystanie z ekonomii skali i tutaj zaczyna się właśnie wysoka rentowność biznesu.