Jak przygotowuje budżet inwestycji deweloperskiej?

Przygotowanie budżetu inwestycji deweloperskiej to kluczowy etap realizacji każdego projektu. Właściwie skonstruowany budżet zapewnia płynność finansową, kontrolę kosztów oraz zwiększa szanse powodzenia inwestycji. W tym artykule podzielę się swoim podejściem, doświadczeniami oraz kluczowymi zmianami, jakie wprowadzam do budżetowania moich kolejnych projektów.

Wstępny budżet inwestycji przygotowywany na etapie zakupu działki powinien zawierać wszystkie kluczowe elementy, takie jak koszt zakupu nieruchomości, koszty budowy, finansowania inwestycji, a także koszty prawne, marketingowe oraz pozostałe wydatki związane z funkcjonowaniem spółki.

Kolejnym etapem, realizowanym już bezpośrednio przed rozpoczęciem inwestycji, jest szczegółowe planowanie poszczególnych pozycji budżetowych budowy budynków, w tym kosztów materiałów, robocizny oraz kosztów finansowych.

Jak planuję budżet moich inwestycji deweloperskich?

1. Analiza kosztów poprzednich inwestycji

Budżet do obecnej inwestycji zaczęłam od dokładnego przeanalizowania kosztów, które poniosłam przy poprzednich projektach. Dzięki temu mogę zauważyć niedoszacowania  oraz obszary wymagające większej uwagi w przyszłości.

2. Wstępne wyceny  kosztów budowy

W obecnym projekcie zdecydowałam się na wykorzystanie betonowych elementów prefabrykowanych, takich jak schody i stropy typu Filigran. Już na etapie planowania kontaktuję się bezpośrednio z producentami, uzyskując wstępne wyceny, co pozwala na dokładniejsze prognozowanie wydatków.

Dodatkowo, konsultuję się z osobami aktualnie realizującymi podobne projekty, aby zweryfikować aktualne ceny robocizny, materiałów oraz innych kosztów. Dzięki temu mój budżet odzwierciedla realia obecnego rynku.

Najważniejsze zmiany, które wprowadzam do budżetu względem poprzedniej inwestycji

1. Zwiększenie wartości rezerwy budżetowej

Doświadczenia pokazały mi, jak kluczowa jest odpowiednia rezerwa finansowa. Poprzednio wynosiła ona około 3%. Obecnie zwiększyłam tę wartość do 5%, uwzględniając większą nieprzewidywalność rynku. W 2022 natrafiłam na wojnę na Ukrainę i inne skutki jakie to za sobą niosło.

W ostatnim projekcie te dodatkowe nieprzewidywane koszty to były miedzy innymi:

• Nagły wzrost cen materiałów budowlanych
• Zwiększone koszty kredytu
• Przedłużanie polis ubezpieczeniowych na budowę
• Konieczność dodatkowych kontenerów na odpady
• Dogrzewanie budynków w okresie zimowym
• Niezaplanowane prace zewnętrzne

2. Wyższe koszty finansowe z uwagi na wysokie stopy procentowe

Wyższe koszty finansowe związane ze wzrostem stóp procentowych Wzrost stóp procentowych powoduje znaczące podwyższenie kosztów kredytów bankowych oraz pożyczek od inwestorów prywatnych, co uwzględniłam w aktualnych kalkulacjach. Od końca 2021 roku różnica wynosi już kilka punktów procentowych, co znacząco wpływa na cały budżet.

3. Ceny materiałów i robocizny

Od początku 2022 roku obserwuję znaczący wzrost cen zarówno materiałów, jak i kosztów robocizny. Wynika to m.in. z rosnącej płacy minimalnej oraz zwiększonych oczekiwań pracowników budowlanych. Przykładowo, cena betonu klasy C20/25 W8 wzrosła o około 30%. Łącznie koszt budowy za metr kwadratowy zwiększył się o około 15% względem poprzednich inwestycji.

4.      Znaczący wzrost usług

Wyższe koszty usług dodatkowych Koszty związane z usługami projektowymi, wizualizacjami oraz obsługą księgową znacząco wzrosły w ostatnich latach. Już na etapie zakupu działki zakładam wyższe koszty usług projektowych, prawnych oraz administracyjnych.

Zmiany kosztów procentowo w budżecie inwestycji na rok 2025:

Podsumowanie

Szczegółowe i elastyczne planowanie budżetu inwestycyjnego to fundament udanej inwestycji deweloperskiej. Analizując doświadczenia z poprzednich projektów i stale monitorując dynamiczne zmiany rynkowe, jestem w stanie trafniej przewidywać koszty oraz reagować na ewentualne wyzwania. Osobiście uważam, że dobrze przygotowany budżet to nie tylko arkusz kalkulacyjny – to przede wszystkim narzędzie strategiczne, które pozwala kontrolować inwestycję od początku aż do pomyślnego zakończenia projektu.