Nie każdemu zlecę budowę. Oto jak selekcjonuję wykonawców SSZ

#SI

Budowa domu czy inwestycja deweloperska to nie tylko ekscytujące wyzwanie, ale też ogromna odpowiedzialność. Jako kobieta-deweloper, która buduję kolejną inwestycję wiem, ze wybór wykonawcy stanu surowego to jeden z najważniejszych etapów budowy. Dlaczego? Bo popełnione tu błędy mogą skutkować opóźnieniami (żaden deweloper nie może sobie na to pozwolić), dodatkowymi kosztami (nikt nie ma ochoty dopłacać do założonego budżetu), a nawet poważnymi problemami technicznymi (obawa każdego, kto buduje).
W tym artykule podzielę się swoim doświadczeniem z procesu wyboru ekipy budowlanej. Opowiem, na co zwracałam uwagę, co zadziałało, a czego lepiej unikać.

Na czym mi najbardziej zależało? Czyli moje kryteria wyboru

Do nowej inwestycji szukałam kogoś, kto:

Ma doświadczenie w budowie domów jednorodzinnych/ małej deweloperki, najlepiej zbliżonych do mojego projektu.
Może pochwalić się wcześniejszymi realizacjami — zdjęcia to minimum, ale najlepiej na żywo.
Działa legalnie — umowa, faktury, ubezpieczenie OC.
Ma dobre opinie i jest polecany z pierwszej ręki, nie z forum.
Umie rozmawiać i ma wiedzę— to naprawdę widać już przy pierwszym spotkaniu.
Jest słowny- jak się umawiamy na coś, to dotrzymuje słowa np. wysłanie kosztorysu, harmonogramu itp.

Krok 1: Rekonesans i zbieranie kontaktów

Pierwszym odruchem było oczywiście wrócenie do listy wykonawców z pierwszej inwestycji, które ofertowałam. Następnie zaczęłam podpytywać znajomych, z kim współpracowali i czy byli zadowoleni. Dzięki temu miałam już wstępną listę firm z dobrą opinią. Dopiero później rozszerzyłam poszukiwania na fora branżowe, fora budowlane, grupy na Facebooku – to kopalnia informacji, ale i… chaosu. Traktowałam je bardziej pomocniczo.

Na pierwszych szkoleniach z zarządzania budowy na jakich byłam (Kacper Krawczak) podkreślano, żeby zebrać jak najwięcej ofert się da, bo i tak dużo się wykruszy. Tak było przy pierwszej inwestycji w 2022, skontaktowałam się z 27 firmami, ale tyko 7 faktycznie złożyło ofertę. Tym razem skontaktowałam się z 18-stoma i też dostałam 7 ofert. Można powiedzieć, że lepsza proporcja, ale tym razem mocniej naciskałam i przypominałam się ekipom.

**Wskazówka:**
Bezpośrednie polecenia są bezcenne. Warto też sprawdzić realizacje wykonawcy – najlepiej na żywo.

Krok 2: Kontakt i pierwsza rozmowa

Do każdej wybranej firmy zadzwoniłam jeśli miałam telefon lub napisałam krótkiego maila z opisem inwestycji i prośbą o ofertę. Już na tym etapie wiele się wyjaśnia – sposób komunikacji, szybkość odpowiedzi, szczegółowość informacji. Zwracałam uwagę, czy wykonawca pyta o szczegóły, czy interesuje się projektem, czy po prostu wysyła cennik „kopiuj-wklej”. Nie jest to duży problem, ale w momencie uszczegółowiania konkretnie zakresu i ceny , ekipy zaczęły się wysypywać- przestać odzywać.

To co dodatkowo pytam:

Jakie domy ostatnio budowali? Czy mogę je zobaczyć?
Ilu ludzi pracuje w ekipie? zależy mi żeby było 5-6 aby utrzymać terminy nawet przy nieobecności kogoś,
Czy pracują z własnym sprzętem?
Jak wygląda rozliczenie — etapami czy ryczałt?

Nie chodziło tylko o odpowiedzi — ważne było, jak te odpowiedzi padały. Czy były konkretne, rzeczowe, czy raczej mgliste i wymijające.

**Wskazówka:**
Zawsze rozmawiaj z kilkoma wykonawcami. Porównuj nie tylko ceny, ale też podejście i zaangażowanie.

Krok 3: Ofertowanie – na co zwrócić uwagę?

Kiedy otrzymałam pierwsze wyceny, byłam zaskoczona rozbieżnością kwot. Między najtańszą a najdroższą oferta była różnica do 330 zł za m2 za samą robociznę. Najtańsza oferta kusiła, ale postanowiłam przeanalizować każdy koszt. Poprosiłam o szczegółowy kosztorys i harmonogram prac. Zwróciłam uwagę na zakres robót, gwarancje oraz warunki płatności.

**Wskazówka:**
Unikaj ogólnikowych ofert. Wszystko powinno być jasno opisane: materiały, terminy, zakres odpowiedzialności. Zawsze pytaj o referencje i realizacje.

Krok 4: Weryfikacja formalna

Zanim kontynuowałam rozmowy, sprawdziłam:

Czy firma jest zarejestrowana i nie ma długów . 2 firmy niestety miały nieopłacone faktury od ponad roku z podwykonawcami, a biorąc pod uwagę późniejsze wypłaty transz z banku i ryzykiem przejścia zobowiązań na mnie, odrzuciłam oferty
Czy mają ubezpieczenie OC.
Czy wzór umowy zawiera zapis o karach za opóźnienia i szczegółowy harmonogram.

Krok 5: Spotkanie na budowie

Z dwoma najlepszymi wykonawcami umówiłam się na spotkanie na działce. To była świetna okazja, by zobaczyć, jak podchodzą do tematu, czy potrafią doradzić, przewidzieć potencjalne problemy. Jeden z nich od razu zauważył, że grunt wymaga dodatkowego wzmocnienia – to był dla mnie sygnał, że mam do czynienia z profesjonalistą.

**Wskazówka:**
Spotkaj się osobiście. Zaufanie buduje się w bezpośrednim kontakcie.

Krok 6: Wybór i podpisanie umowy

Ostatecznie wybrałam firmę, która nie była najtańsza, ale wzbudziła moje zaufanie i wykazała się doświadczeniem. Podpisaliśmy szczegółową umowę, w której zawarliśmy wszystkie ustalenia – od harmonogramu, przez kary umowne, po warunki odbioru prac.

**Wskazówka:**
Nigdy nie podpisuj ogólnej umowy! Wszystko musi być jasno określone – to zabezpieczenie dla obu stron.

Moje rady dla kobiet inwestorek;

Nie bój się zadawać pytań. Twoja dociekliwość to Twój atut!
Zawsze spotykaj się osobiście. Telefon czy e-mail to za mało, by ocenić człowieka.
Poproś o minimum dwie realizacje i kontakt do poprzednich klientów.
Bądź konkretna i stanowcza. Profesjonaliści to docenią.
Szukaj partnerów, nie tylko podwykonawców. Dobra współpraca to podstawa sukcesu.
Nie podpisuj niczego bez dokładnej umowy. Ustalenia ustne nie istnieją w razie problemów.
Zaufaj intuicji — jeśli coś budzi Twój niepokój, to najpewniej słusznie.

Budowa to nie tylko beton i cegły, ale przede wszystkim ludzie. Wybierając wykonawcę stanu surowego, kieruj się nie tylko ceną, ale i zaufaniem. Dobre relacje z wykonawcą to nie tylko formalność. To codzienna współpraca przez kilka miesięcy.

Mam nadzieję, że mój case i wskazówki okażą się dla Was pomocne!