Otwieranie Spółek Celowych przez Deweloperów – dlaczego też tak robię?

Deweloperzy, planując nową inwestycję poprzez zakup gruntu, stoją przed wyzwaniami związanymi z zarządzaniem ryzykiem, finansowaniem projektów oraz optymalizacją operacyjną. Częstym rozwiązaniem, które zyskało na popularności od  wielu już lat, jest tworzenie spółek celowych dla realizacji poszczególnych projektów. Czym jest spółka celowa? To firma stworzona do realizacji konkretnej inwestycji. Dlaczego również zdecydowałam się na otwieranie spółek do każdej inwestycji? Już mówię.

Zarządzanie Ryzykiem

Rozpoczęcie każdego projektu deweloperskiego wiąże się z ryzykiem – od opóźnień w budowie, przez zmiany w przepisach budowlanych, po wahania na rynku nieruchomości. Tworzenie spółki celowej pozwala na izolację ryzyka związanego z danym projektem. 

Przykład: Tworzę projekt budowy apartamentów w jednej lokalizacji i dla niej otwieram spółkę celową X, wyłącznie do jego realizacji. W przypadku niepowodzenia projektu potencjalne straty ograniczyłyby się tylko do tej spółki X, nie wpływając na stabilność finansową innych spółek z innymi projektami w toku, np. Y, Z. Dzięki temu mogę kontynuować inne projekty, albo odsprzedać jeden z nich nie narażając kolejnych na problemy związane z nieudaną inwestycją.

Finansowanie

Dla wielu projektów kluczowym elementem jest zdobycie finansowania. Dla mnie także. Do realizacji projektu potrzebowałam zewnętrznego finansowania, kredytu deweloperskiego. Banki i inne instytucje finansowe często postrzegają spółki celowe jako bardziej przejrzyste i mniej ryzykowne podmioty do finansowania ze względu na jasno określony cel i zakres działalności.

Pozwala to na lepsze warunki finansowania, ponieważ ryzyko jest łatwiejsze do oceny.

W moim przypadku dowiadując się, jak mogę uzyskać finansowanie na pierwszą inwestycję poprzez kredyt deweloperski, dostałam jasne wytyczne. Zaproponowano mi powołanie spółki celowej, w której zawarty jest tylko jeden grunt i prowadzi ona tylko tę jedną inwestycję. Z tego też względu w sumie nie miałam innej opcji.

Specjalizacja

Spółki celowe pozwalają na większą specjalizację i elastyczność w zarządzaniu projektem. Każdy projekt może wymagać innej strategii i zespołu specjalistów; tworzenie oddzielnej spółki dla każdego projektu pozwala na dostosowanie zespołu i strategii do konkretnych potrzeb. Do każdego projektu mogę zatrudnić inne osoby w zależności od potrzeby i typu projektu .

Dzięki oddzieleniu projektu do osobnej spółki, zarządzanie nim może być bardziej skoncentrowane i efektywne. To pozwala na lepsze monitorowanie głownie kosztów ale i także postępów czy harmonogramu. Jestem w stanie co do złotówki wyliczyć koszty oraz zysk dla danego, konkretnego projektu deweloperskiego.

Sprzedaż 

Projekty realizowane przez spółki celowe są łatwiejsze do sprzedania lub przekazania, ponieważ można tego dokonać poprzez transfer udziałów w spółce. To upraszcza proces sprzedaży czy wchodzenia w udziały z różnymi wspólnikami.

Chciałabym mieć wolność co do tworzenia wspólników przy różnych projektach, a także możliwość odsprzedania całości projektu jeśli zajdzie taka potrzeba.

Branża deweloperska jest dość skomplikowanym biznesem i brak jest jednego rozwiązania co do struktury i formy jej prowadzenia choćby ze względu na finansowanie i różne wizje, czy potrzeby właścicieli. Warto więc omówić strategię działania i tworzenia spółek z radcą prawnym aby móc odpowiednio zabezpieczyć interesy różnych inwestorów i przyszłych nabywców nieruchomości. Mimo że proces ten wymaga zaangażowania specjalistycznej wiedzy prawnej i finansowej, często spotykam się w rozmowach z kolegami z branży, że temat ten jest odkładany na później lub traktowany jako element drugoplanowy. Czy to jest słuszne podejście?