Stabilizacja cen, spadek stóp i social media – o czym mówi się w branży deweloperskiej- Konferencja

W sobotę miałam okazję uczestniczyć w konferencji skierowanej do małych i średnich deweloperów- Konferencja Dewelopuj. Jak co roku, wydarzenie miało na celu przybliżenie, uporządkowanie i podkreślenie kluczowych aspektów pracy w branży deweloperskiej – od twardych danych rynkowych, przez strategie marketingowe, aż po praktyczne wskazówki prawne.

Chcę się z Wami podzielić najważniejszymi punktami z tego wydarzenia oraz moimi własnymi przemyśleniami.

Rynek nieruchomości – gdzie jesteśmy?

Konferencję otworzyły statystyki przygotowane przez Jana Dziekońskiego z RynekPierwotny.pl. Obecnie na rynku mamy wciąż rekordową podaż mieszkań – liczba dostępnych lokali jest największa od lat. Sprzedaż? Wciąż dobra, choć nie tak dynamiczna jak w czasie boomu 2020–2021 czy programu „Bezpieczny kredyt”. W porównaniu do roku 2022 sytuacja jest jednak znacznie lepsza – dziś rynek jest de facto dwa razy silniejszy.

Prognozy są raczej optymistyczne:

• ceny i koszty zaczynają się stabilizować,
• popyt może lekko wzrosnąć – zwłaszcza ze strony osób, które do tej pory wstrzymywały się przez wysokie stopy procentowe czy brak programów wsparcia,
• jeśli inflacja pozwoli, stopy procentowe mogą spaść do 3,5–4% w ciągu roku.

Czyli rynek wchodzi w fazę stabilizacji, a to dobra wiadomość dla inwestorów i klientów.

Czy wiedzieliście że 3/4 kredytów jest zaciągana na stopie stałej? Dla mnie to była nowość!

Marketing i marka osobista – nowa twarz dewelopera

Dwa wystąpienia szczególnie przyciągnęły moją uwagę.

Pierwsze – Joanny Sprawki – dotyczyło budowania autentycznej marki osobistej. Klienci coraz częściej chcą wiedzieć, kto stoi za inwestycją. Samo ogłoszenie w internecie to dziś za mało. Potrzebna jest historia: ludzie, proces budowy, kulisy codziennej pracy. Prawdziwa opowieść. Taka, która pozwala się poznać, zbudować zaufanie, a nawet... polubić.

Drugie – prowadzone przez Szymona Wiktora – pokazało, jak ogromną rolę w sprzedaży mają dziś social media. I że da się je prowadzić samemu – TikTok, Instagram, krótkie rolki z budowy. Tu nie liczy się perfekcyjne światło czy montaż, ale autentyczność i regularność. Liczy się pomysł i jego testowanie – czasem warto przedstawić jedną scenę w kilku wersjach, żeby zobaczyć, która „się niesie”.

Jak przystało na eksperta od SM, Szymon dużo mówił o „hooku” – czyli tych pierwszych 3 sekundach filmu, które mają zatrzymać uwagę. Nie będę się nad tym rozwodzić, bo internet już i tak jest tym zalany.

Dorzucę za to coś od siebie: social media da się prowadzić samemu, ale to naprawdę czasochłonny i wymagający proces – zwłaszcza, gdy uczysz się nowych narzędzi: montażu, TikToka, czy obróbki filmów. I właśnie dlatego wielu deweloperów wciąż się na to nie decyduje – mimo że efekty potrafią być bardzo konkretne.

Rentowność i ryzyko

Paweł Górski mocno podkreślił znaczenie chłodnych kalkulacji. Marża powinna być liczona na najgorszym scenariuszu – przy najwyższych kosztach i najniższej cenie sprzedaży. Rynek bywa przewrotny, a tylko konserwatywne podejście daje szansę na rentowność projektu.

To ważne zwłaszcza teraz, gdy coraz trudniej odnaleźć się w gąszczu procedur i wymogów administracyjnych. W kuluarach wielu deweloperów przyznało, że zdarza im się myśleć o zmianie branży. Sama też miewam takie chwile. To biznes trudny, czasem niewdzięczny, często źle postrzegany – a jednocześnie pełen wyzwań, które wymagają odporności i determinacji.

Oprócz marży kluczowy jest również sam produkt – najlepiej o jak najmniejszym metrażu, bo ten segment rynku pozostaje względnie stabilny. I oczywiście: konkurencyjna cena – bez tego ani rusz.

Prawo i praktyka – na co uważać?

Adrian Hołub poruszył temat kluczowy z punktu widzenia formalnego: odpowiednich zapisów w pozwoleniu na budowę. To one mogą zaważyć na tym, czy lokale zyskają samodzielność. Mówił też o detalach wpływających na PUM – które mogą zwiększyć PUM lub niestety zmniejszyć.

Ważna była też uwaga o zapisach w MPZP: ich różna interpretacja przez urzędy może skutkować stratą setek metrów powierzchni użytkowej. To lekcja, żeby zawsze dokładnie sprawdzać, jak plan zagospodarowania będzie odczytany w praktyce.

Moje podsumowanie

Konferencje tego typu przypominają, że deweloperka to nie tylko budowanie mieszkań – to lawirowanie między rynkiem, przepisami, finansami i oczekiwaniami klientów. Z jednej strony mamy coraz większą podaż, z drugiej – potrzebę wyróżnienia się poprzez markę i komunikację. Do tego dochodzi chłodna kalkulacja ryzyka i uważne śledzenie zmian prawnych.

Czy jest łatwo? Nie. Ale właśnie dlatego takie spotkania są cenne – pokazują mi, że wszyscy mamy podobne wyzwania, a wymiana doświadczeń daje siłę, żeby działać dalej.

Lubię też słuchać historii osób, które zaczynały mniej więcej w tym samym czasie co ja – obserwować, jak się rozwijają, jakie inwestycje realizują, z czym się mierzą. Bo każdy z nas ma jakieś problemy. Nie znam dewelopera, który zawsze śpi spokojnie i nigdy nie zaliczył twardego lądowania.
Taki to już biznes. Zresztą – jak każdy inny.