Standardowe pytanie na forum - Bliźniak czy dwulokalowiec?

Jako osoba, która od lat czyta fora z branży deweloperskiej, doskonale wiem, jak wiele pytań pojawia się na początku przygody z budową. Jedno z najczęstszych pytań na forum to: „Czym różni się bliźniak od domu dwulokalowego? Który lepiej wybrać?” . Wydawałoby się, że różnica jest niewielka, albo jak większość ludzi z poza branży uważa, że żadna, to w praktyce sprawa wymaga głębszego wyjaśnienia, szczególnie gdy zaczynamy zastanawiać się nad regulacjami prawnymi i praktycznymi aspektami.

Z samego zdjęcia, jak np wyżej ciężko będzie komuś rozpoznać co to za budynek. Musi znać pewne szczegóły. Spróbuję poniżej wyjaśnić różnice w tych dwóch zabudowach.

Czym jest bliźniak, a czym dwulokalowiec?

Bliźniak to dwa połączone domy - budynki jednorodzinne. Każdy z nich ma swoje oddzielne ławy i ściany szczytowe, ale  zbliżone do siebie, oddzielone jedynie „przerwą” tzw. dylatacją 2-4 cm. Stoi na dwóch oddzielnych działkach, ma własne  przyłącza mediów. Dla prawa budowlanego te dwa budynki są to dwie niezależne jednostki, musza funkcjonować samodzielnie.

Źródło: własne. Dwie osobne ściany C i D oddzielone jedynie 2 cm dylatacją.

 Dwulokalowiec, czyli dom jednorodzinny wolnostojący dwulokalowy, to jeden budynek mieszkalny z dwoma niezależnymi mieszkaniami (lokalami), które mogą mieć osobne wejścia lub jedno wspólne wejście z podziałem wewnątrz budynku. Stoi na jednych fundamentach i ma jedną wspólną ścianę oddzielającą te lokale. Działa na zasadzie współwłasności – budynek stoi na jednej działce, a właściciele mają do niej wspólne prawa.

Źródło: własne. Jedna wspólna ściana oddzielająca lokale, z parametrami akustycznymi dostosowanymi do obowiązujących norm

Kiedy można budować bliźniaka?

- Plan miejscowy (MPZP): W planie musi być jasno określone, że dopuszczalna jest zabudowa bliźniacza, lub tylko ogólnie zapisane „zabudowa jednorodzinna” bez dodatkowych zakazów. Tak samo przy otrzymaniu WZ-tki.

- Działki: wymaga działki podzielonej na dwie mniejsze, które spełniają minimalne wymagania pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Każda z tych działek musi mieć dostęp do drogi publicznej.

Podział działki jest przed rozpoczęciem budowy lub po jej zakończeniu zgodnie z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeśli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego  nie pozwala na podział przed zakończeniem budowy.

- Techniczne aspekty: osobne konstrukcje, a ściany miedzy budynkami  oddzielenia przeciw pożarowego;

Kiedy można budować dwulokalowiec?

-Plan miejscowy lub WZ: W MPZP lub warunkach zabudowy musi być dopuszczona zabudowa jednorodzinna,

- Działka: Wystarczy jedna działka budowlana, co czyni ten wariant często szybszym i bardziej opłacalnym na początek

-Podział lokali: Dwulokalowiec nie wymaga podziału działki, ale mieszkania mogą być wyodrębnione notarialnie, co pozwala sprzedać je oddzielnie.

O zaletach i wadach nie będę pisać, bo wszystko sprowadza się tak naprawdę do tego na co pozwala miejscowy plan lub otrzymana WZ-tka. To one określą, co możesz zbudować.

Zróbmy za to podsumowanie planowania zabudowy poprzez mały test:

I.                    Czy można na działce dla terenu 1MN postawić bliźniaka?

Odp: Tak, jest zabudowa jednorodzinna dopuszczalna, a bliźniak do tej kategorii się zalicza.

II.                  Czy na działce leżącej na terenie 1MN można postawić bliźniaka?

Odp. Nie, mowa jest o zabudowie jednorodzinnej wolnostojącej a do takiej zalicza się budynek, który stoi na jednym fundamencie i z którego możemy wyodrębnić wg prawa maksymalnie dwa lokale. Możliwe jest zatem postawienie takiego „dwulokalowca”. Budynek, ktory ma wspólną ścianę między lokalami, ale dwa osobne wejścia.

III.                Popularne wśród deweloperów „czworaki”, czyli dom w zabudowie bliźniaczej dwulokalowej. Wygląda to jak 4 takie same lokale w jednej zabudowie. Czy można takiego „Czworaka” postawić na działce leżącej na terenie 1MN?

Odp. Tak, ponieważ jest możliwość zabudowy jednorodzinnej czyli między innymi bliźniaka. Każdy z tych połówek bliźniaka jest osobnym budynkiem, z którego wg prawa można wyodrębnić po dwa lokale, a 2+2 to 4. Można zbudować 4 takie same lokale w jednej zabudowie.

IV.                Czy dla „czworaka” , zabudowy bliźniaczej dwulokalowej trzeba dzielić działkę jak dwa zwykłego bliźniaka?

Odp. Nie. To też jest częste pytanie na forach. Tutaj aby mieć osobne księgi wieczyste dla lokali , wystarczy ustanowić samodzielność lokali , wyodrębnienie notarialne. Każdy właściciel będzie mieć prawo do swojego mieszkania i współudział w części wspólnej działki oraz budynku.

Samodzielności nie można ustanowić dla jednego lokalu w jednym budynku. Muszą być co najmniej dwa lokale w budynku. Bliźniak to dwa osobne budynki jednorodzinne, a nie dwa lokale jak w dwulokalowcu. Jeśli bliźniak ma tylko jeden lokal w jednym budynku, to nie ma żadnego wyodrębniania lokalu tylko podział działki na dwie odrębne nieruchomości z osobnymi księgami wieczystymi.

Żródło: własne, jedna działka i „Czworak” -zabudowa bliźniacza dwu lokalowa. Cztery osobne wejścia, po dwa w każdej połówce bliźniaka.

Mam nadzieję, że udało mi się wyjaśnić różnice w podobnej zabudowie a jednak totalnie odmiennej pod względem technicznym. Jeśli masz wątpliwości dotyczące konkretnego projektu, zawsze warto skonsultować się ze swoim architektem.