Odbiór mieszkania oczami dewelopera. Dlaczego polecam robić preodbiór?

Odbiór mieszkania to jeden z tych etapów inwestycji, który z pozoru wydaje się prosty.

Budowa jest skończona, klient przychodzi, ogląda lokal, spisujemy uwagi, poprawiamy ewentualne usterki i przekazujemy klucze.

W praktyce, jak zwykle na budowie, jest trochę więcej niuansów.

Po ostatniej inwestycji  mam już swój sposób organizacji tego procesu. I jedną rzecz zdecydowanie polecam: zorganizowanie klientom wcześniejszego przeglądu technicznego, jeszcze przed oficjalnym odbiorem lokalu.

Czasami nazywa się to preodbiorem albo „odbiorem zero”. Ja traktuję to po prostu jako przegląd techniczny, który nie zastępuje późniejszego, formalnego odbioru mieszkania.

I z punktu widzenia organizacji zgłaszanych usterek daje mi to naprawdę dużo.

Dlaczego robię preodbiór?

Powód jest bardzo praktyczny: na budowie wciąż mam wykonawców.

Jeżeli podczas przeglądu klient albo jego inspektor zauważy coś do poprawienia, mogę zareagować znacznie szybciej. Bo na budowie „drobna usterka” wcale nie musi oznaczać mało pracy. Uzupełnienie silikonu przy parapecie może zająć kilkanaście minut. Poprawienie otworu wentylacyjnego, uszczelnienie izolacji na rurze na poddaszu czy niewielka poprawka tynku również nie są wielkimi robotami.

Problem zaczyna się wtedy, kiedy wykonawca jest już na kolejnej budowie.

Telefon. Ustalenie terminu. Przypomnienie. Kolejne przypomnienie. Próba ściągnięcia człowieka z innej inwestycji po to, żeby zrobił pracę, która zajmie mu godzinę.

I nagle drobna poprawka trwa miesiąc.

Dlatego wolę wiedzieć o niej wcześniej, kiedy ekipy jeszcze są na miejscu.

Teoretycznie dokładam sobie przez to pracy, bo lokal przechodzi właściwie dwa etapy kontroli. W praktyce oszczędzam sobie później tygodni telefonów i koordynowania wykonawców.

Preodbiór to nie oficjalny odbiór

To rozróżnienie jest bardzo ważne.

Przy takim wcześniejszym spotkaniu zaznaczam w dokumentacji, że jest to przegląd techniczny, a nie odbiór lokalu w rozumieniu ustawy deweloperskiej.

Formalny odbiór uruchamia już określone obowiązki dewelopera dotyczące zgłoszonych wad, w tym ustawowe terminy na ustosunkowanie się do nich i usunięcie uznanych usterek.

Przy wcześniejszym przeglądzie mam więcej czasu, żeby spokojnie zapoznać się z uwagami inspektora, zweryfikować je i usunąć rzeczy, które rzeczywiście wymagają poprawy.

Ma to duże znaczenie przy elementach, których zwyczajnie nie da się naprawić następnego dnia.

Dobrym przykładem są okna.

Jeżeli podczas odbioru zostanie zgłoszona wada wewnątrz pakietu szybowego albo rysa kwalifikująca się do reklamacji producenta, nie mam wpływu na to, czy serwis pojawi się za tydzień czy za kilka tygodni.

Wcześniejszy przegląd daje więc obu stronom trochę więcej przestrzeni.

Klient też na tym korzysta

Większości moich klientów zależy na tym, żeby możliwie szybko wejść do mieszkania i rozpocząć wykończenie.

I doskonale to rozumiem.

Część z nich nadal wynajmuje inne mieszkanie, a jednocześnie zaczyna już ponosić koszty związane z nowym lokalem. Każdy tydzień wcześniejszego rozpoczęcia prac może więc oznaczać dla nich realną oszczędność.

Jeżeli lokal jest gotowy, a drobne uwagi zostały wcześniej sprawdzone i poprawione, późniejsze przekazanie przebiega po prostu sprawniej.

Dla mnie ma to jeszcze jeden plus.

Kiedy klient przejmuje lokal, przestaję martwić się, czy ktoś przypadkiem do niego wejdzie, czegoś nie uszkodzi albo czy kolejna ekipa nie pozostawi po sobie śladu tuż przed przekazaniem.

Czy polecam klientom przychodzić na odbiór z inspektorem?

Tak.

I mówię to jako deweloper.

Na mojej ostatniej inwestycji około 80% klientów zdecydowało się skorzystać z pomocy własnego inspektora technicznego.

Nie mam z tym żadnego problemu. Wręcz przeciwnie.

Klient, który nie zajmuje się budownictwem, często zwyczajnie nie wie, czy coś, na co patrzy, jest wykonane dobrze. Może mu się coś nie podobać, ale nie potrafi ocenić, czy jest to wada, drobna niedoskonałość, czy normalna cecha danego rozwiązania.

A umówmy się — klient nie musi wierzyć deweloperowi tylko dlatego, że deweloper mówi: „jest dobrze”.

Jeżeli natomiast po kilku godzinach sprawdzania niezależny inspektor mówi klientowi: „lokal jest dobrze wykonany, mamy kilka drobnych punktów do poprawienia”, to taki komunikat ma zupełnie inną wagę.

Daje klientowi spokój.

I mnie również.

Pierwszy odbiór jest trochę jak egzamin

Nie ukrywam, że pierwszy odbiór na inwestycji zawsze stresuje mnie najbardziej.

Przychodzi ktoś z zewnątrz, kto wcześniej nie widział tej budowy, nie zna ekip i nie uczestniczył w całym procesie. Jego zadaniem jest znaleźć rzeczy, które zostały wykonane nieprawidłowo. To trochę jak pierwszy egzamin całej budowy.

Ale właśnie dlatego taki odbiór jest bardzo wartościowy.

Jeżeli inspektor znajdzie coś, czego wcześniej nie zauważyliśmy, mogę od razu sprawdzić pozostałe lokale i poprawić ten element jeszcze przed kolejnymi odbiorami.

Jeden odbiór staje się wtedy dodatkową kontrolą jakości całej inwestycji.

Jeden inspektor zauważy. Drugi przejdzie obok.

To była dla mnie jedna z ciekawszych obserwacji.

Miałam okazję uczestniczyć w odbiorach z wieloma różnymi osobami i naprawdę widać, jak bardzo ich podejście może się różnić.

Ten sam element jedna osoba wpisze do protokołu, druga w ogóle na niego nie zwróci uwagi.

Jedni są bardzo skrupulatni w kwestiach estetycznych, inni mocniej koncentrują się na instalacjach albo geometrii pomieszczeń.

Zdarzały mi się również sytuacje, kiedy inspektor bardzo stanowczo mówił, że coś „absolutnie musi” być wykonane w określony sposób.

I właśnie wtedy nauczyłam się jednej rzeczy:

nie dyskutować na siłę podczas odbioru. Sprawdzić.

Bo zalecenie, dobra praktyka techniczna i obowiązek wynikający z projektu lub przepisów to nie zawsze to samo.

Przykład pierwszy: gniazda zewnętrzne

Podczas jednego z odbiorów inspektor zwrócił uwagę na gniazda zamontowane na elewacji.

Elektryk zastosował gniazda o stopniu ochrony IP44 — rozwiązanie, które bardzo często można spotkać na zewnątrz budynków.

Inspektor zasugerował jednak, że przy tej lokalizacji lepszym rozwiązaniem byłoby zastosowanie osprzętu o wyższym stopniu ochrony, np. IP54.

Sprawdziłam temat.

I uznałam, że jest to dobra uwaga.

Przy elementach znajdujących się na zewnątrz, narażonych na kurz, wilgoć czy mocniejsze opady, zastosowanie wyższego stopnia ochrony daje po prostu większy margines bezpieczeństwa i odporności.

Nie miałam więc potrzeby udowadniać, że „przecież wszyscy montują IP44”.

Wymieniłam gniazda we wszystkich lokalach na modele o wyższym stopniu ochrony.

I właśnie za takie uwagi cenię odbiory.

Nie chodzi przecież o to, żeby udowodnić, że wszystko zostało wykonane idealnie. Jeżeli ktoś z zewnątrz zauważy rzecz, którą można stosunkowo łatwo poprawić i dzięki temu zrobić coś lepiej, to dla mnie jest to wartość.

Jedna uwaga na pierwszym odbiorze pozwoliła poprawić ten element od razu w całej inwestycji.

Przykład drugi: rolety i nawiewniki

Miałam jednak również sytuację dokładnie odwrotną.

W części mieszkań po maksymalnym podniesieniu rolety zewnętrzne znajdowały się na wysokości nawiewników okiennych.

Wynikało to ze sposobu działania mechanizmu rolet. Zostały one odpowiednio ustawione, żeby przy pełnym otwarciu mechanizm nie wciągał ich zbyt wysoko do skrzynki.

Podczas jednego z odbiorów usłyszałam bardzo stanowcze:

„Tak absolutnie nie może być”.

Zdaniem inspektora roleta ograniczała prawidłowe działanie nawiewników.

Zamiast wdawać się w dyskusję, postanowiłam to sprawdzić u źródła.

Opisałam dokładnie sytuację producentowi systemu nawiewników, uwzględniając również pozostającą pomiędzy roletą a oknem przestrzeń.

Otrzymałam informację, że przy takim układzie nawiewniki pozostają drożne i mogą spełniać swoją funkcję.

Zgodne stanowisko uzyskałam również od firmy odpowiedzialnej za okna i rolety.

I to jest dokładnie druga strona odbiorów.

Jeżeli ktoś mówi bardzo stanowczo: „to jest źle”, nie oznacza to jeszcze automatycznie, że rzeczywiście mamy wadę.

Warto wrócić do projektu, dokumentacji technicznej, producenta albo odpowiednich norm i dopiero wtedy podjąć decyzję.

Bo w technice bardziej niż siła przekonania liczą się konkretne dane.

Doświadczenie budowlane robi różnicę

Zauważyłam również, że inaczej podchodzą do odbiorów osoby, które poza samymi odbiorami mają realne doświadczenie na budowie.

Część inspektorów ma uprawnienia budowlane, część pracowała albo nadal pracuje jako kierownicy budów, inni skupili się praktycznie wyłącznie na odbiorach mieszkań.

I to doświadczenie widać.

Osoba, która prowadziła budowy, zazwyczaj bardzo szybko ocenia ogólną jakość wykonania, ale jednocześnie rozumie, że budynek nie jest szklanym wazonem wyprodukowanym przez maszynę.

W budownictwie istnieją normy, tolerancje i dopuszczalne odchylenia.

Nie wszystko da się wykonać „od linijki” w znaczeniu potocznym.

To oczywiście nie oznacza zgody na fuszerkę.

Wręcz przeciwnie.

Moim zdaniem dobry inspektor potrafi właśnie rozróżnić rzeczywistą wadę od estetycznej niedoskonałości czy odchylenia, które mieści się w dopuszczalnej tolerancji.

I takie odbiory cenię najbardziej.

Normy warto znać również jako deweloper

Przed odbiorami dobrze przygotować sobie informacje dotyczące elementów, które najczęściej są oceniane.

Okna są tu świetnym przykładem.

Ocena szyb czy profili nie zawsze polega na przyłożeniu twarzy kilka centymetrów od powierzchni i wyszukiwaniu każdej mikrorysy.

Istnieją określone zasady i kryteria oceny wynikające m.in. z dokumentacji technicznej, standardów producentów i właściwych norm. Doświadczony inspektor często sam mówi klientowi:

„Możemy to wpisać do protokołu, ale producent albo deweloper może mieć podstawę, żeby tej uwagi nie uznać”.

I takie podejście uważam za bardzo uczciwe.

Nie chodzi o to, żeby klient niczego nie zgłaszał.

Chodzi o to, żeby rozmawiać na podstawie konkretów, a nie przekonań.

Dlatego warto mieć przygotowane wytyczne dotyczące najczęściej odbieranych elementów: okien, tynków, posadzek czy innych prac wykończeniowych.

A czego czasem podczas odbiorów mi brakuje?

Tu pojawia się rzecz, która trochę mnie zastanawia.

Podczas odbioru potrafimy kilka minut analizować mały fragment silikonu na parapecie.

I jasne — jeśli trzeba go uzupełnić, poprawiamy.

Ale jednocześnie praktycznie żaden z inspektorów na mojej ostatniej inwestycji nie sprawdzał niektórych rzeczy, które z punktu widzenia późniejszego użytkowania budynku mogą mieć zdecydowanie większe znaczenie.

Na przykład zgodności wykonanej warstwy ocieplenia ze standardem, izolacji na poddaszu czy niektórych elementów wentylacji.

A przecież właśnie przy takich elementach zdarzały się na rynku różne historie.

Problem polega też na tym, że część z nich w momencie odbioru jest już zakryta.

I właśnie dlatego mam coraz silniejsze przekonanie, że kontrola jakości mieszkania nie zaczyna się w dniu odbioru.

Zaczyna się wiele miesięcy wcześniej, podczas budowy.

Odbiór gotowego mieszkania nigdy nie zastąpi kontroli robót zanikających.

Jak organizuję sam odbiór?

Na początku pytam klienta i jego inspektora, jak chcą pracować.

Jeżeli wolą sami spokojnie przejść lokal, zostawiam im przestrzeń.

Ja albo osoba z mojego zespołu jesteśmy dostępni w razie pytań, ale nie chodzimy za inspektorem krok w krok.

Myślę, że klientowi jest wtedy swobodniej. Może bez skrępowania rozmawiać ze swoim odbierającym i zadawać wszystkie pytania.

A ja nie muszę przez trzy godziny stać obok poziomicy.

Bo odbiory potrafią naprawdę długo trwać.

Na ostatniej inwestycji najdłuższy trwał około 3,5 godziny.

Ale w swojej historii miałam też odbiór trwający… osiem godzin.

Dlatego staram się organizować je w rozsądnych godzinach pracy.

To nie tylko kwestia mojego czasu, ale również bezpieczeństwa. Jeżeli inwestycja nadal formalnie jest placem budowy, nie uważam za dobry pomysł pozostawania tam samemu późnym wieczorem tylko dlatego, że taki termin najbardziej odpowiada klientowi.

Nie walczę już o każdy punkt w protokole

To jedna z rzeczy, których nauczyłam się z czasem.

Jeżeli inspektor wpisuje uwagę, z którą się nie zgadzam, nie muszę w tej samej sekundzie przekonać go do swojej racji.

Jeśli coś wymaga prostego wyjaśnienia — oczywiście odpowiadam.

Ale jeżeli widzę, że zaczyna się dyskusja oparta bardziej na przekonaniach niż dokumentacji, po prostu zapisujemy uwagę.

Później ją weryfikuję.

Jeżeli rzeczywiście jest wada — poprawiamy.

Jeżeli rozwiązanie jest zgodne z projektem, dokumentacją i wymaganiami — przekazuję klientowi wyjaśnienie.

Spokojnie i na podstawie konkretnych dokumentów.

To jest zdecydowanie bardziej konstruktywne niż robienie z odbioru pojedynku: deweloper kontra inspektor.

Co zabieram z tych odbiorów?

Po pierwsze: nadal będę robiła preodbiory.

Dają mi czas, pozwalają wykorzystać obecność wykonawców na budowie i sprawiają, że właściwe przekazanie mieszkania jest później znacznie spokojniejsze.

Po drugie: nadal będę zachęcała klientów, żeby korzystali z pomocy niezależnego inspektora, jeśli sami nie czują się pewnie w kwestiach technicznych.

Dobry inspektor nie jest przeciwnikiem dewelopera. Jest kolejną parą oczu. Czasem potwierdzi, że wszystko jest wykonane prawidłowo. Czasem znajdzie drobną poprawkę. A czasem zwróci uwagę na coś, czego sama wcześniej nie brałam pod uwagę — tak jak było u mnie z gniazdami zewnętrznymi.

Po trzecie: nauczyłam się nie przyjmować żadnej uwagi automatycznie — ani jej nie odrzucać.

Sprawdzić. To chyba najlepsza zasada.

Bo odbiór nie powinien polegać na tym, kto znajdzie więcej usterek ani kto głośniej będzie bronił swojego stanowiska.

Powinien odpowiedzieć na jedno pytanie:

czy klient otrzymuje lokal wykonany zgodnie z projektem, standardem i wymaganiami technicznymi, a jeśli coś rzeczywiście wymaga poprawy — czy zostanie to poprawione?

Bez niepotrzebnej wojny po obu stronach. Bo finalnie wszyscy chcemy tego samego: żeby po przekazaniu kluczy temat budowy mógł już zostać za nami.